Voor bedrijven geldt een ander huurrecht regime dan voor particuliere woonruimten. Er zijn twee huurregimes te van belang voor een huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte en we zullen elk kort toelichten en bespreken welke bijzonderheden u als huurder of verhuurder rekening mee moet houden.
Huur recht voor bedrij ven
Welke huurregimes kent de wet?
Voor een huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte kent de wet twee bijzondere regelingen. De zogenoemde 290-bedrijfsruimte en de 230a-bedrijfsruimte. Verhuurder en huurder kunnen niet kiezen welk huurregime van toepassing is omdat dit wettelijke definities zijn. Als geen van deze definities van toepassing is, is het algemene huurrecht van toepassing op de huurovereenkomst.
290-bedrijfsruimte
Deze regeling is van toepassing op verhuur van onroerende zaken die voor het publiek toegankelijk zijn en als de onderneming aan te merken is als kleinhandelsbedrijf, horecabedrijf, ambachtsbedrijf, een bestel en afhaaldienst of een kampeerbedrijf. In de meeste gevallen is het evident of een onderneming onder één van deze categorieën valt, maar dit is niet altijd het geval. Als er meerdere bedrijfsactiviteiten in het gehuurde worden geëxploiteerd, zal moeten worden vastgesteld welke activiteit overheerst.
230a-bedrijfsruimte
Als een onroerende zaak als bedrijfsruimte wordt verhuurd die niet onder de definitie van een 290-bedrijfsruimte valt, wordt deze aangemerkt als een 230a-bedrijfsruimte. In de meeste gevallen gaat het in deze categorie om kantoorruimtes, opslagruimtes of bedrijven waar diensten worden geleverd en veelal op afspraak wordt gewerkt. Vaak is het doorslaggevend of de bedrijfsruimte voor het publiek toegankelijk is en of er goederen worden verkocht op die locatie.
Verschillen tussen 290 en 230a
De belangrijkste verschillen tussen de soorten bedrijfsruimtes zijn de mogelijkheden om de duur van de huur af te spreken en de manier waarop de huurovereenkomst kan worden beëindigd.
Duur van de huurovereenkomst bedrijfsruimte
Voor de 290-bedrijfsruimte schrijft de wet voor dat een termijn van 5 jaar moet worden aangehouden, die daarna met 5 jaar wordt verlengd. Het is mogelijk om bij aanvang van de overeenkomst een termijn van minder dan 2 jaar af te spreken (als een soort proefperiode), maar deze wordt bij verlenging automatisch tot 5 jaar verlengd. Na afloop van deze wettelijke termijnen is het uitgangspunt dat de overeenkomst voor onbepaalde tijd wordt voortgezet, maar partijen kunnen ook overeenkomen dat er steeds periodes van een aantal jaar wordt verlengd.
Bij 230a-bedrijfsruimtes kent de wet geen vaste huurtermijnen en kunnen partijen vrij overeenkomen voor welke termijnen de huurovereenkomst zal gelden.
Beëindiging van de huurovereenkomst bedrijfsruimte
Het opzeggen van een huurovereenkomst voor 290-bedrijfsruimtes kent een aantal vormvereisten. Vooropgesteld moet worden dat een opzegtermijn van 1 jaar geldt en dat de opzegging per aangetekende brief of via de deurwaarder moet worden gedaan. In de opzeggingsbrief moet vermeld worden op grond waarvan de huurovereenkomst wordt opgezegd. De wet kent voor de opzegging van de 290-bedrijfsruimte een limitatief aantal rechtsgronden. Het is niet mogelijk om later de reden voor de opzegging te veranderen.
Het opzeggen van een 230a-bedrijfsruimte is minder streng gereguleerd. Meestal is in het contract een opzegtermijn opgenomen en overeengekomen dat de opzegging alleen tegen het einde van een huurtermijn mogelijk is. Als de opzegging juist is verlopen, loop de huurovereenkomst van rechtswege af. De huurder heeft op grond van artikel 7:230a BW wel recht op bescherming tegen ontruiming gedurende de twee maanden na afloop van de huurovereenkomst. Deze bescherming kan op verzoek van de huurder door de kantonrechter worden verlengd tot één jaar. Vervolgens kan de bescherming nogmaals (tot tweemaal toe) worden verlengd met een periode van maximaal één jaar.
Geen bedrijfsruimte?
De regelingen van 290 en 230a-bedrijfsruimtes zijn van toepassing op onroerende zaken. De situatie doet zich ook voor dat de verhuur niet ziet op gebouwen, maar bijvoorbeeld op een stuk grond of een boot. In deze situatie is alleen het algemene huurrecht van toepassing en is de huurovereenkomst zelf vaak van essentieel belang.
In het algemene huurrecht geldt in de regel een opzegtermijn van één maand. Al volgt uit de rechtspraak dat bij langlopende overeenkomsten het mogelijk is dat een langere opzegtermijn in acht genomen moet worden. In de overeenkomst kunnen hier afspraken over worden gemaakt.
Hulp nodig?
Bij commerciële huur en verhuur van gebouwen zijn de belangen bij goede afspraken groot. Partijen zijn in de regel voor langere tijd aan elkaar verbonden en daarbij kunnen heldere afspraken helpen de rust en vrede te bewaren. Ook als er sprake is van gebreken of als de huurrelatie op zijn einde dreigt te komen, is helderheid en duidelijkheid over de toekomst gewenst.
Voor al uw vragen over huurovereenkomsten voor bedrijfsruimtes of andere commerciële huur en verhuur kunt u terecht bij onze specialisten.
Contact