Als ondernemer wilt u niets liever dan 100% focus op uw onderneming. De meeste ondernemingen hebben ook anno 2021 nog een locatie nodig om zaken te kunnen doen. Dit brengt met zich dat problemen kunnen ontstaan met de bedrijfsruimte. Wat als u een bedrijfsruimte huurt en deze heeft een gebrek? Moet de huurder of verhuurder opdraaien voor de kosten van het herstel?
Een gebrek aan de bedrijfsruimte
Wie het probleem aan het gehuurde moet (laten) herstellen, is afhankelijk van de vraag of het probleem ook juridisch gezien een gebrek is. In de wet wordt een gebrek omschreven als een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten. U mag bijvoorbeeld ervan uitgaan dat het dak van uw bedrijfsruimte in goede staat verkeert en dus niet zal lekken. Lekt het dak wel, dan is de lekkage een gebrek.
De verhuurder is in beginsel verplicht om gebreken te herstellen. Als de verhuurder dit niet doet, dan kan hij aansprakelijk worden gesteld voor de schade die door het gebrek ontstaat. Let hierbij op dat u als huurder op tijd schriftelijk melding maakt van het gebrek. Doet u geen melding, dan blijft de verhuurder onbekend met het gebrek en kan u aansprakelijk worden gesteld voor eventuele gevolgschade van het gebrek.
Verhuurder altijd verantwoordelijk voor repareren van een gebrek?
In sommige gevallen wordt een uitzondering gemaakt op de regel dat de verhuurder een gebrek moet verhelpen. Als het repareren van het gebrek onmogelijk blijkt te zijn, kan niet van de verhuurder worden verlangd om het te verhelpen. Van deze uitzondering zal niet snel sprake zijn. In zo’n geval hebben beide partijen het recht om de huurovereenkomst te ontbinden. In 2012 moest het gerechtshof Leeuwarden zich buigen over de vraag of een afgebrand huis onder deze uitzondering kon worden geschaard. Het hof oordeelde dat het gebrek onmogelijk kon worden verholpen. Het zou namelijk niet gaan om herstellen, maar om het geheel vernieuwen van het gehuurde. In dit geval mocht de verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden.
Verder kunnen de kleine reparaties voor rekening van de huurder komen. Hierbij kan u denken aan het vervangen van een kapotte deurbel of het vastschroeven van trapleuningen. Een andere belangrijke factor zijn de onderling gemaakte afspraken. De gebrekenregeling is geen dwingend recht voor bedrijfsruimtes, waardoor partijen afwijkende afspraken kunnen maken.
De verhuurder herstelt het gebrek niet
Het kan gebeuren dat de verhuurder weigert om het gebrek aan uw bedrijfsruimte te verhelpen. Voor de huurder zijn er aantal opties open:
- Het buitengerechtelijk ontbinden van de huurovereenkomst;
- Bij de rechter een huurprijsvermindering vorderen in verband met het gebrek;
- Het vorderen van herstel;
- Het vorderen van een schadevergoeding naast herstel;
- Het opschorten van het betalen van de huur. Bij deze optie is enige voorzichtigheid geboden. Indien de huurder onterecht de betalingen opschort, kan de verhuurder de overeenkomst ontbinden.
Let goed op of er in de huurovereenkomst geen beperkingen zijn opgenomen. In veel standaardmodellen worden zaken als huurprijsvermindering of opschorting uitgesloten.
Een schadevergoeding zal niet altijd worden toegekend. Naast de aanwezigheid van een gebrek (tekortkoming) moet het gebrek dan ook toerekenbaar zijn aan de verhuurder. Dit is het geval als het gebrek te wijten is aan de verhuurder redelijkerwijs voor zijn rekening komt. Hiervan is bijvoorbeeld sprake als de verhuurder de bedrijfsruimte niet onderhoudt, waardoor het gebrek ontstaat. Hieronder valt daarentegen geen risico-aansprakelijkheid. Stel dat het dak begint te lekken zonder dat de verhuurder dat door zijn handelen of nalaten heeft veroorzaakt. In een dergelijk geval is hij geen schadevergoeding verschuldigd.
Het kan lastig zijn om te overzien welke oplossing de beste is voor uw situatie en om de succeskansen hiervan in te schatten. Laat u zich hierover tijdig adviseren. Heeft u naar aanleiding van het voorgaande verdere vragen over de gebrekenregeling of andere vragen over het huurrecht? Neem dan contact op met onze specialisten.
Contact