Verdelen huurlasten tijdens coronamaatregelen
Door de coronamaatregelen liepen veel ondernemers omzet mis. Zij konden hierdoor de huurlasten niet altijd volledig voldoen. In verschillende procedures werd aangestuurd op een huurprijsvermindering op grond van de gebrekenregeling voor huurruimtes (artikel 7:207 BW) of het algemene beoordelingskader van de onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW).
Op 31 maart 2021 heeft de kantonrechter te Roermond prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad in verband met het veelvoud aan procedures waarin de vraag centraal stond of de huurder recht zou hebben op een huurprijsvermindering tijdens de coronalockdowns. De Hoge Raad heeft als kerstcadeau op 24 december 2021 antwoord gegeven op deze vragen. De Hoge Raad heeft geoordeeld over de grondslag van de huurprijsvermindering en over de rekenmethode die toegepast moet worden voor het verdelen van de huurlasten.
Onvoorziene omstandigheid
De Hoge Raad oordeelt dat de verplichte sluiting van 290-bedrijfsruimten als gevolg van de coronapandemie niet is aan te merken als een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW. Wel oordeelt de Hoge Raad dat er sprake is van onvoorziene omstandigheden:
“De omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, is bij een huurovereenkomst gesloten voor 15 maart 2020, behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel, een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in art. 6:258 BW op grond waarvan de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen door de huurprijs te verminderen.”
Er wordt een aantal voorwaarden verbonden om tot een huurprijsvermindering te kunnen komen:
– De huurovereenkomst moet gesloten zijn voor 15 maart 2020;
– De omzet van de onderneming is afhankelijk van de komst van publiek;
– Exploitatie van de gehuurde ruimte is niet of beperkt mogelijk door de overheidsmaatregelen;
– Er zijn geen aanwijzingen dat partijen wel rekening hielden met de gevolgen van corona.
Rekenmodel Vastelastenmethode
Als er aan deze voorwaarden wordt voldaan, kan de rechter over gaan tot een huurprijsvermindering. De Hoge Raad heeft, vanwege het vele aantal gevallen waarbij dit voorkomt, een model gegeven om te komen tot een huurprijsvermindering. Het uitgangspunt van dit model is het verdelen van het nadeel dat door de overheidsmaatregelen wordt veroorzaakt. Dit nadeel valt volgens de Hoge Raad in de regel noch in de risicosfeer van de huurder noch in die van de verhuurder en moet daarom worden verdeeld. Bij deze verdeling moet ook rekening worden gehouden met de Tegemoetkoming Vaste Lasten (verder “TVL”) die de huurder van de overheid heeft ontvangen.
Het model kent de volgende stappen ter berekening van de huurprijsvermindering:
1) De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.
2) Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.
3) Er wordt procentueel vastgesteld wat de omzetvermindering van de huurder is door de omzet in de periode waarvoor de huurvermindering wordt berekend (de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een periode voor de coronapandemie (referentieomzet). De omzetvermindering wordt dan berekend aan de hand van de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)).
4) De Hoge Raad gaat in beginsel uit van een gelijke verdeling van het nadeel, tenzij op grond van redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.
Op basis van het voorgaande wordt het bedrag van de huurkorting berekend volgens:
overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%
Voorbeeld verdelen huurlasten
Dit model toegepast op een voorbeeldhuurder met een huurprijs van € 4.500,-, totaal aan vaste lasten van € 25.000,-, de TVL van € 10.000,-, met een behaalde lagere omzet van € 20.000,- en de referentieomzet € 100.000,-, geeft de volgende berekening.
1) Welk percentage van de vaste lasten ziet op de overeengekomen huurprijs?
(100% x (€ 4.500,- : € 25.000,-) = 18%)
2) Het overeenkomstige percentage van de TVL wordt in mindering gebracht op de overeengekomen huurprijs.
18% * € 10.000,- = € 1.800,-
3) Het percentage van de omzetdaling wordt berekend.
100% – (100% x (€ 20.000,- : € 100.000,-)) = 80% omzetdaling
4) Het nadeel wordt gelijk verdeeld over de huurder en verhuurder.
Het voorgaande toegepast op de formule voor de huurkorting levert het volgende op:
(€ 4.500,- – € 1.800,-) x 80% x 50% = € 1.080,- (24% van de overeengekomen huurprijs).
De huurder zal dus (€ 4.500,- – € 1.080,- =) € 3.420,- per maand aan huur blijven betalen.
Conclusie
Aan de hand van dit rekenmodel van de Hoge Raad is het voor huurders en verhuurders nu voorspelbaar wat een rechter zal oordelen over een huurprijsvermindering. Door deze voorspelbaarheid kunnen huurders en verhuurders beter in overleg tot oplossingen komen zonder dat hiervoor de stap naar de rechter moet worden gezet.
Heeft u meer vragen over het huren van bedrijfsruimtes of een huurprijsvermindering? Neem dan contact op met onze specialist, Sebastian van den Brink.
Contact